關(guān)于建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)入與

退出制度的實(shí)施意見

為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入與退出管理，保證業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、政策，現(xiàn)就物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)入與退出管理提出如下意見：

一、加強(qiáng)源頭管理，嚴(yán)格物業(yè)管理項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制

(一)進(jìn)一步健全和完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)把資格預(yù)審關(guān)，投標(biāo)企業(yè)名單報經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委備案核準(zhǔn)時，應(yīng)征求相關(guān)街道、社區(qū)意見，相關(guān)街道、社區(qū)全程參與，結(jié)合日?？己饲闆r，對在整改期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一律不準(zhǔn)進(jìn)入招投標(biāo)市場。未經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)，開發(fā)商不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商不能直接支付小區(qū)物業(yè)服務(wù)開辦啟動資金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須依法按規(guī)將開發(fā)小區(qū)物業(yè)服務(wù)開辦啟動資金撥付到所在街道。開發(fā)商不能直接提供公共物業(yè)用房給受委托的物業(yè)公司，而是將建成的小區(qū)物業(yè)用房按規(guī)劃建設(shè)約定移交給區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。

(二)實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證合同制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)接管前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按建筑面積每平方米不少于0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性繳納履約保證金，最低不少于1萬元，履約保證金實(shí)行專戶存儲，由小區(qū)所在街道(社區(qū))、業(yè)主委員會共同監(jiān)管，經(jīng)考核服務(wù)達(dá)標(biāo)的，在物業(yè)服務(wù)合同期滿后全額返還，服務(wù)不達(dá)標(biāo)的，按考核分值區(qū)間，分比例扣減，直到扣完為止，扣減的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證金應(yīng)全部用于小區(qū)物業(yè)管理。具體辦法由區(qū)政府會同市住房城鄉(xiāng)建委另行制定。

(三)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)管理，提高資質(zhì)審批門檻。對新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從嚴(yán)審批，嚴(yán)把進(jìn)入關(guān)，每年資質(zhì)年審時，須先由街道(社區(qū))簽署意見，否則不予年檢。

(四)強(qiáng)化行業(yè)培訓(xùn)，實(shí)行項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人制度。自2011年4月1日起，住宅小區(qū)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行經(jīng)理人持證上崗制度，在市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一舉辦的物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)考核合格后，核發(fā)崗位證書。未經(jīng)考核不具備崗位證書的，不得從事管理崗位。

二、依法有序，加強(qiáng)物業(yè)管理項(xiàng)目退出的監(jiān)管

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、平穩(wěn)有序過渡的原則進(jìn)行。區(qū)住房城鄉(xiāng)建委負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理過程的監(jiān)督管理、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。制定小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道對轄區(qū)內(nèi)退出項(xiàng)目管理工作實(shí)施監(jiān)督和協(xié)調(diào)，組織召開聯(lián)席會議。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會要求提前解除合同的，應(yīng)在擬解除合同之日前三個月，將擬退出原因、退出時間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式告知對方，并同時告知所在街道、社區(qū)和區(qū)住房城鄉(xiāng)建委。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得自行退出、停止服務(wù)。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在期滿前三個月書面告知開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會，并同時告知所在街道、社區(qū)和區(qū)住房城鄉(xiāng)建委，在街道和社區(qū)的指導(dǎo)下及時召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時，業(yè)主大會仍未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道應(yīng)根據(jù)制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案臨時托管，組織街道、區(qū)市容等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)等基本服務(wù)。實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，也可委托社區(qū)代為收取，或由后續(xù)新駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并承擔(dān)，業(yè)主委員會配合作好收費(fèi)工作。

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的街接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。業(yè)主大會應(yīng)從保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本意見規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建委將該企業(yè)的不良行為書面報送至市房產(chǎn)事務(wù)局，記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布；取消該企業(yè)自公布之日起一年內(nèi)的參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)資格，三年內(nèi)其管理的物業(yè)項(xiàng)目不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目評選活動。

關(guān)于建立實(shí)行社區(qū)物業(yè)管理“三位一體”

機(jī)制的意見

為提高物業(yè)服務(wù)水平和社區(qū)居民的居住質(zhì)量，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，對在主城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”機(jī)制提出如下意見：

一、重要意義

建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者互為一體、互相促進(jìn)的物業(yè)管理機(jī)制是充分調(diào)動三方力量，提升物業(yè)管理工作水平和社區(qū)工作水平，構(gòu)建和諧社區(qū)的需要，是提高居民生活質(zhì)量、保障居民居住安全、營造舒適優(yōu)雅生活環(huán)境的需要。

二、工作目標(biāo)

2011年，在主城區(qū)規(guī)模小區(qū)試行“三位一體”機(jī)制；2012年，在已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)全面推行“三位一體”機(jī)制。

三、工作模式

(一)完善組織機(jī)構(gòu)。各社區(qū)居委會在“三位一體”機(jī)制中處于主體地位，社區(qū)居委會主任屬于小區(qū)業(yè)主的，原則上可擔(dān)任所在小區(qū)業(yè)主委員會主任，其他各小區(qū)業(yè)主委員會主要成員也應(yīng)吸納社區(qū)居委會工作人員積極參加。社區(qū)居委會必須明確專人負(fù)責(zé)“三位一體”機(jī)制的落實(shí)。

(二)明確工作職責(zé)。街道是推行“三位一體”物業(yè)管理機(jī)制的責(zé)任單位，要按照屬地管理原則，在區(qū)政府的統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真做好社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)工作。

社區(qū)居委會負(fù)責(zé)“三位一體”物業(yè)管理機(jī)制的組織實(shí)施，其職責(zé)如下：

1.建立社區(qū)建設(shè)與管理的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；

2.配合解決社區(qū)衛(wèi)生、排水、道路、路燈等方面存在的問題；

3.廣泛宣傳發(fā)動群眾，引導(dǎo)社區(qū)居民遵規(guī)守約，營造良好的社區(qū)管理氛圍；

4.對小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)；

5.受理小區(qū)業(yè)主的投訴建議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中發(fā)生的矛盾糾紛；

6.組織社區(qū)文化娛樂活動。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)如下：

1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；

2.召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

3.代表業(yè)主與由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同；

4.及時了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

5.教育、督促業(yè)主遵守管理規(guī)章制度；

6.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主及時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

7.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，其職責(zé)如下：

1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和公共設(shè)施及設(shè)備日常運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理；

2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的主要通道、停車場交通和各種車輛(包括機(jī)動車和非機(jī)動車)的統(tǒng)一管理；

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生和綠化管理；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)，協(xié)助做好安全防范工作；

5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)與管理；

6.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住戶裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)管，對業(yè)主違規(guī)進(jìn)行的裝飾裝修行為進(jìn)行勸阻、制止，制止不了的及時報告；

7.物業(yè)檔案資料的建檔管理；

8.突發(fā)事件的應(yīng)急管理；

9.及時向社區(qū)居委會和業(yè)主委員會報告小區(qū)物業(yè)管理情況；

10.配合社區(qū)居委會和業(yè)主委員會開展社區(qū)公益活動；

11.法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

四、工作機(jī)制

(一)建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)席會議制度。每兩月至少召開一次社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)席會議，會議由社區(qū)居委會主持，主要內(nèi)容是聽取有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理情況報告，研究小區(qū)管理措施，明確下一個階段的工作任務(wù)和措施。若小區(qū)遇有重大事件或重要活動，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可提請召開聯(lián)席會議。要建立完善定期議事制度，定期召開會議，對事關(guān)小區(qū)整體事務(wù)的問題制定統(tǒng)一的工作措施，重大問題三方共同研究，重要工作三方共同開展行動，相互協(xié)調(diào)，相互補(bǔ)充，相互支持。要建立規(guī)范的議事決策、執(zhí)行和監(jiān)督程序，明確各自職責(zé)，共同制定小區(qū)有關(guān)宣傳、教育、治安、綠化、保潔、文化、體育、娛樂、消防等各項(xiàng)服務(wù)和管理制度。

(二)建立受理投訴及報告制度。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時受理小區(qū)業(yè)主對小區(qū)管理的投訴和建議，及時報告小區(qū)物業(yè)管理的情況，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的有關(guān)問題。需要相關(guān)職能部門幫助協(xié)調(diào)解決的問題，要及時向相關(guān)職能部門報告。

(三)加強(qiáng)相互溝通協(xié)調(diào)。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要密切協(xié)調(diào)配合，共同處理事關(guān)小區(qū)和諧與穩(wěn)定的事務(wù)。業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間發(fā)生的矛盾與糾紛，社區(qū)居委會要主動參與協(xié)調(diào)，及時化解矛盾，把問題解決在基層。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)管理，社區(qū)居委會要協(xié)助業(yè)主委員會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，各街道要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下，組織社區(qū)居委會和業(yè)主代表選聘過渡期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，待業(yè)主大會召開后，再由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

社區(qū)居委會要全力支持并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行合同，做好服務(wù)管理工作，不得增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會要全力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要大力支持配合社區(qū)居委會、業(yè)主委員會開展各項(xiàng)社區(qū)活動。

附表

池州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核評分標(biāo)準(zhǔn)

住宅小區(qū)名稱：                      物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱：

備注：第二--五項(xiàng)評分時，對照該項(xiàng)目的《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾進(jìn)行檢查。

考核單位(章)：                                       年    月    日